Dopo le tensioni geopolitiche di fine febbraio, il mercato immobiliare di Dubai continua a mostrare solidità, pur attraversando una fase di maggiore selettività. Mentre alcuni titoli internazionali hanno parlato di “crollo”, gli operatori del settore leggono i dati in modo diverso: meno speculazione, più qualità e fattori strutturali solidi.
Per comprendere davvero qual è la situazione attuale, abbiamo intervistato il CEO di Millionaire International Realty, Valeria Petza, imprenditrice italiana recentemente premiata come International Luxury Real Estate Innovator of the Year agli International Prime Awards Global 2025 di Dubai che, grazie al suo approccio all’avanguardia e le competenze e esperienze acquisite sul territorio, è divenuta un punto di riferimento per chiunque voglia investire su asset immobiliari di lusso in un mercato profittevole e ambizioso come quello della metropoli emiratina.
Ecco cosa ci ha detto.
Buongiorno Valeria, si parla molto di crisi a Dubai. È davvero così?
No, parlare di crisi è fuorviante. Dubai sta vivendo una fase di normalizzazione, non di contrazione strutturale. La lettura più corretta è quella di un mercato in evoluzione, non in crisi. Dubai è costruita su velocità, esecuzione e capacità di adattamento. Oggi il mercato è più cauto, ma non indebolito: sta semplicemente entrando in una fase più matura.
Da cosa nasce allora questa narrativa allarmistica?
Nasce soprattutto dalla confusione tra sentiment dei mercati finanziari e mercato immobiliare reale. Molti commenti si sono concentrati sul calo dell’indice immobiliare del Dubai Financial Market, che ha registrato una correzione significativa nelle settimane successive allo shock geopolitico, ma che riflette la percezione del rischio nel breve periodo.
E i dati del mercato immobiliare reale cosa mostrano?
Confondere il sentiment dei mercati finanziari con il mercato immobiliare reale è un errore di lettura che ignora i dati del Dubai Land Department. La DLD, o Dubai Land Department, è l’autorità governativa che regola il mercato immobiliare di Dubai. Tutti, senza barriere geografiche o requisiti di residenza, possono consultare i dati ufficiali. I dati sul mercato immobiliare reale mostrano che la domanda resta solida, le transazioni continuano e la liquidità rimane elevata, seppur più selettiva.
Dopo il 28 febbraio c’è stato un rallentamento?
Sì, ma è stato un rallentamento iniziale e fisiologico, legato allo shock geopolitico. Nelle settimane successive l’attività ha ripreso a crescere. Questo non indica una rottura del trend, ma piuttosto un cambiamento nel comportamento degli investitori.
Cosa è cambiato, in concreto?
È cambiata la qualità della domanda. La differenza è che oggi gli investitori sono più selettivi, soprattutto sulla qualità dell’asset, sulla location e sulla solidità del developer. Oggi c’è meno spazio per la speculazione di breve termine. È un mercato più maturo: si investe meglio, non necessariamente meno.
Quanto hanno influito le recenti tensioni tra Stati Uniti e Iran?
Hanno inciso soprattutto sul sentiment. Gli shock geopolitici generano cautela, ma non modificano i driver strutturali degli Emirati: crescita demografica, sviluppo infrastrutturale, attrattività internazionale e ruolo di hub globale. La geopolitica può creare cautela nel breve periodo, ma non cambia i fondamentali. Dubai ha dimostrato più volte di saper assorbire gli shock meglio di altri mercati globali. Dubai ha storia di rimbalzi veloci post-shock.
Si può prevedere una correzione dei prezzi?
Eventualmente sì, ma sarebbe selettiva, non sistemica. Potrebbe riguardare aree con eccesso di offerta, immobili sopravvalutati o investimenti fortemente speculativi. Il segmento prime e luxury resta invece più difeso.
Onestamente, da chi ha sempre preferito i dati all’hype, il mercato era già entrato in una fase più selettiva. La situazione con l’Iran non rappresenta il vero driver di un eventuale aggiustamento. Molti appartamenti standard a Dubai sono stati venduti a prezzi sopra la media di mercato, e gli investitori che hanno puntato su guadagni rapidi saranno quelli più esposti alle flessioni in un contesto di incertezza. Colpirà aree con eccesso di offerta e asset sopravvalutati.
Scenari di questo tipo erano già stati anticipati nelle interviste pubblicate su Influent People ed Economy Magazine.
Il metodo integrated, data driven e advisory led che ho da sempre promosso e adottato, è in netta contrapposizione all’hype e alle brochure dal forte effetto wow. Rigore analitico e disciplina sono ritenuti indispensabili per un investimento di lungo periodo.
Perché il segmento luxury è più resiliente?
Perché la domanda è reale, l’offerta è limitata e gli investitori hanno capacità finanziaria più alta. Questo rende il segmento prime e luxury meno esposto alle oscillazioni improvvise e di breve periodo e rende il segmento più stabile nel tempo.
Dubai ha già affrontato altre fasi di incertezza?
Sì. Una resilienza già dimostrata. Il mercato immobiliare degli Emirati ha già superato con successo shock significativi, tra cui: la crisi finanziaria del 2008, la pandemia COVID-19, le alluvioni del 2024. In ogni occasione, le correzioni si sono rivelate temporanee, seguite da fasi di forte ripresa. Questa capacità di adattamento è uno dei suoi punti di forza.
Come definiresti oggi il mercato immobiliare di Dubai?
Lo definirei un mercato in evoluzione. Meno rumoroso, meno speculativo e più selettivo. Non sta crollando: si sta consolidando. Il mercato immobiliare emiratino sta passando da una fase espansiva a una fase più matura, in cui contano di più qualità, selezione e sostenibilità. Più che di crisi, oggi si può parlare di consolidamento.
Per concludere, qual è il messaggio principale da trasmettere?
Che non bisogna fermarsi ai titoli. I dati contano più della narrativa. Il mercato immobiliare di Dubai non evidenzia segnali di crisi sistemica, ma un’evoluzione verso un modello più sostenibile, con una progressiva riduzione delle dinamiche speculative e un rafforzamento dei fondamentali di lungo termine.
